济青入列全国“楼市冻产”地图 未来房价走势来了

9月23日，随着重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、西安6地出台新的楼市调控政策（其中前5个城市限售。西安则是要求商品房调整价格前要向物价局申报）。目前全国在经历“930调控”、“317调控”后，包括济南、青岛在内的45座城市先后加入调控阵容。

算上此次，2017年已经进行了3次较大的楼市调控，虽然今后房价走向不可预知，但全国重点城市的“冻产”地图已初步形成。

中国“楼市冻产”地图出炉

目前，全国累计已有45个城市加入楼市限售队伍行列。在“限购+限售+限价+限贷+利率上调”的强力组合下，地产销量下滑已大势所趋。

纵观国内各线城市，调控政策越密集说明房价在这个时期上涨的过于狠了。但从历次调控来看，政策致成交量下滑后，政策调控又会打开口子，重新让楼市变热。

目前，调控的一再升级，表明此前的政策效果不明显，整体依然很火爆。

从购房者的结构来看，以济青为代表的二线城市，新房的购买人群大致分为资金紧张的刚需者、资金充裕的投资者和资金不多的炒房客。

在没有限售之前，买主从购房到办下房产证，大致需要两年，也就是说两年后才能变现，“冻产”政策后，这个时间被延长了1倍，这样哄抬房价的炒房客基本已被宣判了“死刑”。限售新政对于楼市的健康发展，有一定的作用。

但限售真的能抑制房价？笔者看来，对开发商、土地财政乃至产业链来说，效果达到预期需要时间，需要政策的坚持与不断加码，否则一松一紧或力度不够反而会刺激来自市场的购房需求。

济南青岛：“冻产”新政能否为楼市降温？

这个问题，也是大家最为关心的，经过近年来多次调控后，收效其实并不明显，像2008初出现的大幅度降价的现象没有再发生过。所以，关于今后房价的走势，暴涨和暴跌都绝不会发生。

同时，楼市调控它并不能作为影响房价的决定性因素。土地供应充足与否，区域内有购房需求的人群是否具备等都成为房价走势的关键。

在刚刚公布的山东上月各市房价榜单中，济青分别以每平米17905元和每平米18007元的均价领跑全省，两城领先第三名烟台市高达万元。随着两核心城市规模不断扩大，购房需求量也是持续攀升。

在济青的带动下，第三名烟台市每平米为8015元，房价呈持续上涨的态势，其他入列前十的城市中，滨州、德州等市的房价也出现了涨价和“供不应求”的情况。

就山东而言，济南、青岛是全省的龙头城市，一定程度上，引领了全省房价的走势。随着两市各项规划的进行，人口也随之不断涌入，加之热门的区域也就那么多，土地供给量能否跟上成为两市政府需要考虑的问题。

为了城市的发展，两城未来都需要大量的人口、人才来本地扎根，所以人口的不断增多，大量的需求就会造成房价的易升难降。

结合济青新政

看楼市调控路向何方？

首先我们来看，加入“冻产”地图的济青两市，今年的楼市调控细节。

济南方面，今年1月正式出台限购细则，自2016年12月26日起，对在济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区范围内已拥有2套住房的济南市户籍居民家庭，暂停在济南市部分区域向其出售住房。

无住房的非济南市家庭在济南部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。

济南市

在上述新政的基础上，济南又在4月出台最严限购令，非本市家庭购买住房贷款提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。

笔者注意到，经历前4月的限购风暴后，济南在5月下旬，默默的给外地购房者“微松绑”，此次针对的是人才。细则显示，全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签订正式合同，且社保满半年就可享本地户口购房待遇。

青岛方面，在今年3月底正式出台限购细则，堪称“青岛史上最严的限购政策”。限购房产范围主要是在市区范围，包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）内，外围四区市（即墨、胶州、莱西、平度）不在限购范围，具体如下：

值得一提的是，本月即墨正式得到国务院批复，撤市设区达成后，即墨区楼市政策是否会变，还有待观察。

跟上次青岛的限购政策相比，今年的限购政策决心和力度都是难得一见的。

青岛市

从济青的楼市政策走势来看，今年的调控政策针对性较强，由于此前政府积极推行土地管理供给侧改革和房屋租赁扶持政策，限购限售新政出台的目的也是与国家政策一致，都是为了防止楼市成交量出现井喷，拒绝市场出现病态发展的举措。

目前，虽然一线城市的楼市交易管控最为严格，但二、三线城市还是呈增长态势。今后再推调控新政是必然的。