四限之下青岛楼市前热后冷 二手房价坐上过山车

虽然在落户、房贷等一系列新政的影响下，2016年的新房市场火爆异常，但二手房在2016年上半年一直处在不温不火的状态下，直到下半年才因为新房供应量不足，而聚拢了大量人气。进入2017年之后，西海岸、新都心等热点区域引领整个二手房市场一路上扬。但3·15、3·30楼市新政出台之后，限购、限贷、限售等政策有力地对投机型购房者进行了有效抑制，二手房市场变化尤为明显。从5月初开始，岛城二手房交易量开始大幅下滑，随着交易量萎缩，部分房产中介经营举步维艰。

地铁房成开年热词

地铁3号线开通，使得沿线房价直线上升，特别是位于新都心、李沧区的地铁房。进入2017年之后，地铁房依然是购房者追逐的热点。虽然临近春节假期，但是1月份二手房成交量，市北区以1491套总成交量成为各区市的销售冠军，这其中地铁房的贡献功不可没。除了地铁3号线外，正在顺利推进的地铁1号沿线准地铁房也是受到市场的追捧，特别是位于西海岸城区的二手房，成为许多在外工作的青岛人回乡置业的重点，整个1月份西海岸片区成交量达到了1204套。

2月份二手房成交中，市北区依旧是“龙头”，月销售量达到了1800套，远远地将其他区市甩在身后。在新房成交量有所调整的情况下，二手房成交量则持续走高，达到了5697套，环比上升了8.2%，同比上升则达到了226%左右，可以说今年二手房交易丝毫没受到春节的影响。

“金三”二手房成色十足

进入3月份之后，二手房市场继续保持前两个月的上涨态势。在网签量周周破新高的同时，单日网签量也是居高不下，甚至有3天网签量破500套。据青岛网上房地产统计数据显示，3月首周二手房网签946套，同比去年同期增长103%；第二周网签量破千，网签1199套；第三周楼市持续火爆，网签1617套，环增34.86%；第四周楼市迎来“大阳春”，网签2555套。至此，3月份二手房共网签8176套，环比增长366.65%，同比去年同期增长217.81%，“金三”成色十足。

与此同时，二手房挂牌价格也出现上扬。 3月青岛二手房挂牌均价为15486元/平方米，环比上涨0.79%。从各区市板块来看，二手房挂牌均价全部呈上涨趋势。其中，原四方区挂牌均价上涨幅度最大，挂牌均价为12076元/平方米，环比上涨0.92%；李沧区环比上涨幅度排在第二，挂牌均价10720元/平方米，上涨0.67%；环比上涨幅度排在第三位的是城阳区，挂牌均价7911元/平方米，上涨0.64%。

   另外，市南区挂牌均价为21083元/平方米，环比上涨0.37%；原市北区挂牌均价为15198元/平方米，环比上涨0.39%；崂山区挂牌均价为22487元/平方米，环比上涨0.55%；西海岸新区挂牌均价为8996元/平方米，环比上涨0.53%。与前两个月热点区域供销两旺相比，台东商圈、辽宁路商圈、团岛片区等滞涨区域也出现了补涨现象。

楼市新政显效市场转冷

3·15限购政策之后，岛城又出台了“限售”政策，在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满两年后方可上市交易。与此同时，新政还差别化住房信贷政策，要求各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。受到新政影响，4月青岛二手房市场共网签7889套，环比下降30.65%，在挂牌均价方面，4月青岛二手房挂牌均价18290元/平方米。

其中，市南区、市北区、崂山区和李沧区二手房网签量环比下降明显，而西海岸新区和城阳区网签量微涨。从成交区域来看，西海岸新区、市北区、市南区位于二手房成交前三位。具体来看，西海岸新区成交2223套，市北区成交1909套，城阳区成交1673套，其余各区市网签量均未过千套。除此之外，4月青岛二手房热点关注区域为大学路、湛山和八大湖，挂牌均价分别为43739元/平方米，37477元/平方米和29184元/平方米，优质的学区配套成为上述三区域二手房关注较高的主要原因。

五月不红成交量急转弯

进入5月份新政持续发力，青岛二手房市场共网签5011套，环比4月减少2878套，环比下降36.48%，对比去年同期减少1100套，同比下降18%。二手房成交在五月份出现了根本性转变，开始回转向下。

据青岛网上房地产统计，市北区1348套，环比下降29.39%，居首位；其次西海岸新区网签1070套，环比下降51.87%；市南区网签572套，环比下降36.66%；李沧区网签541套，环比下降34.58%；城阳区下降幅度最大，网签489套，环比下降70.77%。

除了众多投资型购房者改变投资计划外，次新房退出交易市场也使得二手房供应量出现萎缩，主城区二手房市场主要以80平方米以下、房龄30年以上的老房为主，年轻的刚需族对此类房源并不感兴趣，而房主又有较高的收益预期，买卖双方也进入了博弈期。

房贷收紧成交“雪上加霜”5月份二手房市场大幅下滑，6月份同样可以用“惨淡”来形容。 6月份二手房市场成交量3684套，环比上月成交下降12.8%。在各区市中，只有城阳区成交量在本月环比上涨15.6%，成交562套，这主要是因为城阳区房源成交总价低，且房源量充足，可供选择范围大。另外，贷款政策缩紧，也使得刚需购房者还款压力进一步加大，迫使他们不得不把目光转向城阳区低总价房源。

6月，青岛市二手房挂牌均价21781元/平方米，环比上月下跌0.7%，整体挂牌均价相比较上周表现稳定。但是，挂牌均价区域波动表现明显。除中市南区和崂山区挂牌均价呈下降趋势外，其他区市均表现出下滑趋势。其中，西海岸新区、李沧区挂牌均价上涨最为明显，而这两个区域一直是刚需购房者的首选区域。

随着成交量连续萎缩，二手房中介也面临着重新“洗牌”。许多零底薪的房产经纪人因为二手房交易惨淡，难以维持基本生活，已经有人转行从事理财、餐饮等行业，即便是苦苦坚守的房产经纪人，也开始尝试通过商品代购、代卖保险等补贴家用。