全面开放二胎刺激青岛楼市 或将开启大户型时代

 

10月29日，党的十八届五中全会决定：全面实施一对夫妇可以生育两个孩子的政策。这一消息引发了全社会的热议，当人们在纠结着生还是不生时，房地产行业却比任何一个行业的反应都激烈，业内人士纷纷剖析全面放开二胎会对房地产市场带来怎样的影响。很多业内人士做出了“四房是刚需，五房成改需”的推断。事实是否如此？二胎全面放开是否会开启房地产市场大户型时代？有关业内人士表示，这是一个理想中的推断，现在来谈大户型时代还为时尚早，二胎放开对行业信心的刺激或者大于实际意义。

 

楼市迎来新一波人口红利？

 

二胎全面放开的消息发出当天，本报微信平台便做了一篇互动调查文章，据估算，在青岛将一个娃从出生养到大学毕业，衣食住行、教育、医疗等各项费用大约需要40万元左右，两个娃差不多得80万元，于是问题就来了，二胎，生还是不生？选择“必须生，等了好久”的市民有3359人，占26%；选择“不想生，养不起”的有7520人，占59%；选择“回家商量后，再议”的有1710人，占13%。由此可见，不想生的占了一大半。

 

生二胎的问题绝不是1+1=2这么简单，这是一个复杂的社会问题、经济问题、民生问题，涉及到教育、医疗、就业、养老等各个方面。也因此在国家放开单独二孩政策之后一年内，1000多万符合条件的单独家庭却仅有一百万提出二胎申请。有的人夸张地说如果再生一个娃，一夜就能回到解放前。另外，“生了二胎没人照看”、“一个人的收入支撑不起一家四口的开销”等成为众多不敢生二胎一族的主流观点。

 

有地产人士对二胎全面放开持乐观态度，“二孩成为家庭人口结构的主流，楼市将增加人口红利，未来的改善刚需产品成为纯刚需产品，比例增量肯定上扬。”然而，很多人并不认可“二胎全面放开是拯救楼市‘人口拐点’的一场及时雨”这一观点。岛城某地产公司营销总监告诉记者，她认为二胎放开不会出现爆破式的增长，因为单独二孩政策放开之后也没有出现太明显的人口增长，而且此次二胎全放开针对的人群仅仅是1979年以前出生的人，这部分人群最年轻的也37岁了，年龄偏大会导致很多人不想生二胎。青岛锐理总经理马光明对此表示，并非所有人都有二胎计划，比例大小值得考证。

 

大户型不是想买就能买

 

据马光明分析，二胎全面放开政策对改善需求将有较大刺激，但需谨慎研究其影响力。二胎政策全面放开，三房、四房、五房等改善性需求必将增加，但增加多少，值得研究，所以在项目定位时不能盲目将大户型比例提高太大，需全面分析、理性对待。他认为，购房者房款总价支付能力有多大也是个问题，有多少客户能支付的起大户型的总房款值得研究。据锐理数据统计，2015年1-10月份，全市商品住宅成交总价低于150万元的占比91%，主城区低于150万元的也高达79%。所以这不是想不想买大户型的问题，而是有没有支付能力的问题。 

 

需求变化将致产品细分

 

岛城楼市知名评论人士张百忍认为，二胎放开对楼市肯定会有积极影响，但是会有一个循序渐进的过程，三年之内效果应该不会很明显，孩子长大后对大户型的需求才会逐步显现。

 

开发商是否会增加大户型产品的供应？青岛绿城相关负责人告诉记者，绿城的产品本来就是以大户型为主，但是下一步可能会考虑到一个家庭两个孩子的需求，进一步强调产品的居住功能。她认为，购房者在每一个阶段的消费能力是有变化的，能在结婚时一步到位就将未来两孩的大房子置办好的估计很少，因此二房、三房、四房的购买时间还是有一个梯度消费的特点，因此产品层面不会有太大改变，只能是在规划上，以前140平方米的三房设计或许会做成四房设计。

 

“全面放开二胎，短时间内对房地产市场的产品结构不会产生什么影响”，锐理数据总经理郭洁表示，未来的中国是自助改善型和个性化产品的时代，释放的周期长而缓慢，不会再有大规模的刚需盘大行其道，不管是一房、二房，还是三房、四房、五房，都属于细分的产品线，各种产品都会有一定的客户群体。