青岛沿海“豪宅”领降 纯住宅价格依然上涨

 

    近日，崂山区海龙路一套可看海、去年曾标价1500万元的豪宅，于3月中旬降价近一半贱卖，引起了不小的轰动。其实从去年下半年开始，被誉为岛城豪宅聚集地的沿海一线，就有不少豪宅打出低价急售的横幅，豪宅的领降，成为不争的事实。部分豪宅的低姿降价，不禁让人想到，连青岛最有资源优势的海景房都降了，炒房的年代真的已经过去了吗?另外，自去年下半年以来，150平方米以上大宅单位面积的挂牌均价，也明显低于同区域百平方米以内住宅单位面积的挂牌均价，尤其是春节前后不少住宅的速降，也让人们不禁猜测，房价真的降了吗?究竟是普降还是少数比例?

 

    而就在近日，上海易居房地产研究院发布了《近五年70城房价趋势报告》。报告统计显示，监控的70个城市中，有6个城市新建商品住宅价格已跌回到了5年前。同时，其中有26个城市二手住宅价格已跌回到5年前。

 

    在青岛，除了豪宅领降，北部新楼盘领秀·珊瑚湾也打出了“3字头”的低起价，让人不禁联想起了5年前岛城北部单价3000元/平方米的亲民价格。

 

    虽然降声不断，但实际成交新房二手房真降了吗?降了多少?尤其自春节以来新房、二手房贷款新政利好频出，房价到底有何变化?另外，在购房政策利好重磅来袭的背景下，很多购房者担心房价会涨，我们也请业内人士分析一下二手豪宅、新房市场的降价，究竟是开始还是尾声?

 

    用“一夜回到十年前”这样的词儿来形容如今的房价，确实有点残忍，但事实情况是，在岛城部分存量较大的区域，不管是新房还是二手房，从2014年开始，价格的上升通道似乎被施了魔法一般，迟迟没有动静，甚至是出现了幅度较大的下跌。2015年刚刚开始，二手的一线海景豪宅大幅降价和北部新房房价低开，又拉开了新一轮房价下降的序幕，这是开始，还是结束?一起来看看记者的调查。

 

    [市场传真]

    沿海一线豪宅领降

 

    房子降了吗?可能很多人会发出这样的疑问，根据自己买房的经验和开年以来的感受，相信很多人都不相信这件事的真实程度。不过，从岛城一些二手豪宅的降价程度来看，降价确实在发生，这与2014年开年的降价有很多类似之处，二手豪宅动辄几十万元的议价空间，也确实是很拼。“主要是崂山区的豪宅，也要看着急出手的程度，特别是那些别墅、联排以及大户型，议价的空间都比较大。

 

    3月中旬崂山区一处曾标价1500万元的独栋豪宅半价出售，而有的300万元左右的豪宅直降40多万元。”青岛链家地产市场分析师刘烁告诉记者。

 

    “拿海信天玺、天悦这两个项目来说吧，当时卖的时候，就是青岛房价最高的时候，所以 当时价格是很高的，基本都是1000万元以上的豪宅，现在有800多万元就往外卖的。”青岛链家地产崂山区商圈经理鞠建接受采访时表示，800多万元的房源基本都是220平方米左右的豪宅，大部分都是可更名的用来抵工程款的房源，所以才有这么惊人的降价幅度。“不过，在一些开发商已经完全撤出的小区，豪宅的议价空间也加大了，基本在总房款的15～20% 之间。”鞠建说，比如原来要价500万元的房子，现在440万元左右就可以成交。“当然也不是所有的业主都能降价这么多卖房，议价空间大的大约占到三成到四成。”

 

    [新房调查]

    北部新盘“3字头”起价

 

    日前，上海易居房地产研究院发布了《近五年70 城房价趋势报告》。报告认为，70个城市中，有6个城市新建商品住宅价格已跌回到了5年前。青岛的情况怎么样?房价有惊人的变化吗?

 

    最近，朋友圈和路边广告牌上领秀·珊瑚湾的广告打得特别热闹，3888元/平方米起的价格让人大呼“太便宜了”。但很多人并不知道这个项目在哪，到网上一搜才知道此盘位于曾经一度炒得火热的北部高新区板块。无独有偶，从2014年下半年开始，岛城北部新冒出的房源越来越集中且个个一鸣惊人，从鲁商·泰晤士小镇，到万海·惜福时光，几乎都开出了3字头的起价，让人大跌眼镜。不得不说，青岛北部城阳郊区的房价已经今非昔比，大量的库存开始让开发商走起低价路线。尽管3字头只是个噱头，但均价不足6000元/平方米的价格，仍然与5年前该地段的房价有得一拼。

 

    城阳的房价有了大幅度的松动，市区北部也不太乐观。市民王先生最近在沧口火车站附近一楼盘买了一套70多平方米的小户型给父母住，成交价格不足8500元/平方米。“我记得三年前来这里看另一个楼盘，位置还不如我买的这个好，就接近9000元/平方米了，所以我没怎么犹豫就买了。”王先生感慨道。3月29日上午，记者驱车来到李村北部与城阳交界的地段，发现某超大型楼盘打出了72××元/平方米起的广告，这个价格与2013年的价格几乎持平，甚至还有一点下调。

不过再往南走，市北区大部分刚需楼盘，价格并未出现太大的下跌，特别是在新都心、浮山后等刚需地段，随着周边配套纷纷建成，价格愈发坚挺。

 

    [数字说话]

   一季度价格基本稳定

 

    豪宅领降、北部城区新房回归3字头，那么一季度的房价究竟降了没有?

 

    新房市场：纯住宅依旧上涨

 

    眼看着这么多低开的价格闪瞎人的眼，到底成交价降没降，想必是大家最关心的，一起来看看近3个月来新房成交价的数字吧。根据房价点评网青岛机构提供的数据显示，2015年第一季度本市新房(带办公和商业)成交19948套，成交面积213.15万平方米。其中商品住宅共计成交17577套，成交面积184.28万平方米。新房(带办公和商业)成交均价为8731元/平方米。具体的每个月来看，1月份新房成交均价9216元/平方米，2月份新房成交均价为8783元/平方米，3月份成交均价为8151元/平方米，从数字上看，新房的成交均价是一路下滑的。不过仅从住宅上来看情况就有所不同，一季度3个月纯住宅成交均价7666元/平方米，1月份纯住宅成交均价7585元/平方米，2月份纯住宅成交均价7512元/平方米，3月份纯住宅成交均价7826元/平方米，从价格上来看，仅在过年的2月份出现了小幅下滑，三月份涨幅比较明显。

 

    二手房市场：房价基本稳定

 

    根据青岛链家地产提供的数据，岛城一月份二手房成交2519套，二月份成交1407套，三月份截至29日成交2291套。一月份二手房挂牌均价14858元/平方米，成交均价13187元/平方米。二月份挂牌均价14873元/平方米，成交均价13108元/平方米。尽管三月份的数据尚未公布，但业内人士均认为，下跌的可能性和幅度都不大。

 

    原因分析:降价盘占比较小

 

    看到上面的数字分析，很多购房者可能会纳闷，为什么看到马路上打广告的便宜楼盘那么多，偏偏到我买房的时候，丝毫没觉得便宜呢?“低价开盘或者降价促销的楼盘，大部分都是分布在郊区库存量本身就比较大的区域，而岛城市区刚需盘的价格一直很坚挺，即便是没涨，但也没跌，近期岛城楼市成交的主力，仍然是市区的刚需，便宜盘占比小，仍无法拉低整个岛城的成交均价。”一位岛城房地产业内人士表示。

 

    [业内观点]

    降价，是开始还是尾声?

 

    3月30日，重磅消息落地，满两年卖房可免营业税，首套房公积金贷款最低首付两成，二套房商贷最低首付四成，这犹如一枚重磅炸弹，在每个人的朋友圈内引发了一场热议。房企又迎来了好时候?房价会止跌回涨?本来降价的房子，会不会马上收回优惠?这些疑问在困扰着每一个购房者。

 

    “每个新政的出台，都需要一段时间来消化，不会马上就对市场产生很大的冲击。”刘烁表示，这些新政，基本上是国家为了缓解目前楼市过于平淡的现状出台的，但绝对不会造成成交量激增价格突涨的现象。“对二手房来说它的利好主要是针对改善型置业者，增加他们置换改善型居所的积极性。”刘烁说，哄抢抛售的年代已经过去了，不过从开年第一季度的情况来看，2015年的市场明显要比2014年好很多，继续跌的可能性也不大了。

 

    “其实限购限贷政策，对刚需来说本身影响就不大，之前的政策，最束缚的就是改善型置业者，可以说这次新政，就释放了这部分人的购房热情。”黑卓地产营销总监艾涛表示，这些新政的出台，对市场回暖肯定是好的，因为之前持观望态度的购房者，现在可能会因此改变态度。“但低开、跑量的现象也不会马上消失，开发商也不会随便涨价。”艾涛说，房地产市场最终还是受供求关系影响，有一点是肯定的，现在这一阶段，应该是房价最理性的一个时期，如果真有购房需求，一定要趁现在。

 

    [楼盘一览]

    北城低价楼盘多

 

    领秀·珊瑚湾：城阳区华贯路758号;均价：5500元/平方米;主力户型：三居(89平方米、93平方米、121平方米)。

 

    泰晤士小镇：城阳区惜福镇街道王沙路南侧、百福路东侧;均价：5400元/平方米;主力户型：二居(85平方米)、三居(94平方米、126平方米)。

 

    越秀星汇蓝湾：李沧沧安路与安顺路交会处;均价：8500元/平方米;主力户型：二居(89平方米)、三居(101平方米、126平方米)。