青岛楼市限购后，长路在何方？

2017年，中国楼市波澜再起。截至目前，全国近20个城市启动或升级限购限贷措施，差别化信贷成为新一轮调控的着力点。一系列楼市调控“组合拳”，显示出监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低，地方政府对控制房价过快上涨的决心不断增强。

今年两会的《政府工作报告》提出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。话音刚落，新一轮房地产调控措施就在全国各地出台。截至目前，全国已有近20个地市相继出台限购或限购升级措施，进一步彰显了地方政府控制房价过快上涨的信心和决心。

近期，随着青岛楼市调控政策的出台，岛城新一轮调控措施出炉，未来楼市将何去何从？调控实施后，最终影响了谁？

解读青岛限购政策

近日，青岛市国土资源和房屋管理局和青岛市城乡建设委员会等六个部门出台政策，对非本市户籍居民家庭在青岛市区购房作出限制。青岛市国土资源和房屋管理局昨日发布公告，自即日起，在青岛市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同)内，非青岛户籍居民限购1套住房，且需要满足连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。对在市区范围已拥有1套及以上住房的非青岛户籍居民家庭，暂不得购买住房。

根据青岛发布的通知，首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。通知还对商业贷款首付比例作出调整。在青岛市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。同时，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

青岛限购政策出台前，其实已经比其他已调控的城市晚了近半年的时间，期间青岛房价迅速增长，很多区域的价格相对于2016年初翻了一倍。居民盼望限购政策犹如“雨后逢甘霖”。正是在这样的背景下，青岛推出了限购政策。

纵观此次政策细则，其实对房价影响不大，应该不会出现太大的改变，如果后期没有“限签”、“限价”的话，主城区的房价还会拉升。而且市区内可售房源较少，影响不大。

目前新政覆盖七个区，范围较大，受益于多个大规划的落地、建设，即墨、胶州的楼市十分红火，而且自身还不属于城区，所以躲过了此次调控政策，这对它们来讲，是个好机会。但这样的话，城阳和黄岛尤其是胶南相对压力就比较大，这些区域外来人比例较大，而且库存相对大。红岛经济区方面，对红岛的拆迁工作是一项利好，可以缓解高房价带来的拆迁阻力。

多地相继出台调控，有何深意？

3月17日-19日，北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定等六市相继出台楼市调控措施，本次重点关注北京、广州及三亚这三座城市，成为调控的重点。

北京二套房认定将采取“认房又认贷”的方式，即便在北京无住房，但曾经有过商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，再购房时也被认定为购买第二套房产。同时，北京还将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

广州的升级版限购政策是连夜发出，核心是将非广州市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保的期限从三年提高到满5年，而且强调非广州户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

而三亚市政府官网近期发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，根据通知要求，在三亚市购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%。同时，三亚市暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

除了这六个城市，3月份以来，已经有南昌、三亚、赣州、南京、青岛等城市也出台了限购限贷政策。这样，今年以来实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个。从这些新一轮限购限贷城市的特点看，限购限贷的针对性非常强，就是针对近期房价上涨过快的区域，这些城市大体可以分为四类：

一是广州，作为一线城市，去年涨幅平缓，今年开始补涨，2月份70个大中城市房价统计数据显示广州2月新房环比上涨0.8%，仅次于三亚。

二是北京及北京周边，属于京津冀概念热炒的区域，特别是环北京的一些热点区域。

三是2016年的一些热门城市，包括南京、青岛、郑州等。

四是三亚，属于今年炙手可热的海南板块，长期停滞之后，开始回暖。

一张图告诉你调控后如何影响楼市

未来，楼市路在何方？

这次中国新一轮的限购限贷政策，其实在给市场释放明确信号，也在划红线，中央政府不愿意看到房价失控最终导致泡沫演化成系统性风险，这是“稳”的总方针不允许的。透露一系列限购政策，让短期中国房地产市场出现全面降温的可能性，人为导致的炒房现象应该会制止，市场将回归理性。

如果政策信号明确，一些该调整的城市会调整，风险也会在短期释放。从历次的调控看，市场在三个月到半年的周期内会明显降温，当然，从2010年以来房地产政策的周期看，很少有坚持两年的，因此，本轮出于降温和主动排险的调控，不出意外应该会在两年之后迎来转折点。

中原地产首席分析师张大伟认为，2016年“930新政”以来，一线和部分二线城市房价过快上涨的虚火被基本抑制后，购房需求出现外溢，一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市，助推了周边城市房价的上涨，在北京、上海、深圳周围表现得较为明显。周边城市市场过快上涨的趋势，使得一些地方政府出台了调控措施。

方正证券房地产行业首席分析员夏磊认为，2017年以来，北京、广州等一线城市，二手房市场持续升温，石家庄、郑州等城市，新房市场持续火爆，引发监管层关注。在“因城施策”的大背景下，各地政府守土有责，从限购、限贷两个层次着手稳定市场。出台楼市收紧措施的城市短期市场会趋于平稳，对市场情绪起到及时降温的作用。调控有利于筛选出真正的刚需，引导投资需求适当转向。

未来的楼市怎么走？短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。就城镇化进程和人口而言，再提中国房价崩盘的时间恐怕有点不现实。在调控周期下，市场安全的范围会继续收缩，目前，就青岛而言，新政刚刚推出，短期还难以看出本轮调控的效果如何，等到六月份市场和政策明朗之后可见端倪。