降息效应加温青岛楼市 政策效果需看后市

  去年11月22日，央行宣布不对称降息，其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。在2014年下半年的一系列楼市政策中，央行降息无疑是重大“利好”。

 

    2008年、2012年两次集中降息降准后，均给房地产市场成交和房价带来了明显的拉升作用。如今，央行降息的效应开始逐渐显现，尽管2015年楼市会面临着独特的形势，但这轮降息能推动楼市走多远，则更值得期待。

 

    2008年

    降息引发房价猛涨

 

    2003年，房地产业成为我国的重要支柱产业，从那时起，楼市进入“黄金时代”。在此之后，青岛房价以年均增速17.6%的速度上涨。不过，这一火热趋势在2008年却突然降温。2008年，美国次贷危机引爆全球金融危机，这场危机也蔓延到中国的各个行业，其中也包括房地产。经济的不景气，导致购房者买不起也不敢买房，观望情绪浓厚。加上2007年“927新政”的政策效应，中国房地产行业遭遇第一个“冬天”。虽然2007年岛城房价就涨到5192元/平方米，但是在2008年房价最终仅为5205元/平方米，增长速度与前几年相比大大回落。

 

    不仅如此，2008年楼市成交量也是几乎原地踏步，当年住宅成交量仅为34734套。“那个时候买房了就后悔了，因为到处都是楼市要崩盘的消息。”2008年10月在海尔路购房的李先生告诉记者，如果不是急着结婚，他很可能会等两年再买房。

 

    只是李先生的担心并没有持续太久。从2008年9月开始，央行连续5次降息，累计贷款降息幅度达到2.16%。同时政府宣布四万亿投资计划，推出首付两成、利率七折的楼市政策，这也引发了楼市迅速回暖。易居研究院提供的数据显示，2008年首次降息后，当年10月一线城市成交量环比开始止跌回升，当年12月同比开始止跌回升。

 

    而到了2009年，市场开始快速升温，2009年2月同比增长高达253.78%。央行降息后，2009年的岛城楼市则迎来了楼市价格猛涨时期，数据显示，2009年青岛新楼盘的价格涨幅普遍达到了20%至30%之间，尤其是老四方和李沧，迅速从最初的每平方米五六千元涨到八九千元，均价直逼万元大关。“楼市连续两年的飙升也带来了市民对楼市的新观念，最明显的就是越来越多的市民开始将买房作为投资理财方式之一。”楼市观察人士告诉记者，“那时如果开口不谈房子，都不好意思跟人打招呼。”

 

    2012年

    降息释放被抑制需求

 

    2008年引发的楼市火热一直持续到2010年3月，就在这时，政府出台“限贷、限购”为主的史上最严厉的调控政策，并且在2010年12月开始加息周期。进入2011年，连续加准、加息、首套房贷利率上浮，还有限购令、限贷的累加效应组合，使得下半年楼市完全萎靡，一股声势浩大的“降价潮”应声而起。

 

    有数据显示，2011年，青岛在售楼盘项目中有49个项目在降价。其中，城阳区居首位;李沧和市北分列第二、第三。不仅如此，2011年的住宅成交量为86997套，比2010年下滑一成多。“那个时候因为限购，很多人买不了房，房价也开始下跌。”当时在李村商圈购房的张先生告诉记者，自己买的楼盘当时降价，还引发了业主集体维权。

 

    由于限购政策的出台，投资性需求被有效抑制，刚性需求开始登上舞台。从2012年年初开始，刚性需求开始逐步释放。而2012年6月的降息，无疑吹响了刚性需求入市的号角。回头来看，2012年的楼市成交量逐月明显形成了上升趋势，从年初2000余套的 “谷底”开始反弹，最终12月成交量达到15240套。而月成交15240套至今仍是青岛楼市单月成交量最高的纪录。而2012年降息后的行情一直持续到2013年年底，当年的住宅成交攀升到11万套，是青岛楼市有史以来最高的“年成交纪录”。在中原地产首席分析师张大伟看来，如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策，存在特殊性及不可复制性，那么2011年12月至2012年7月间的降息后的市场反应，则更具有参考意义。2012年降息开启后，市场从2012年3月起逐步回暖，且成交高位延续至整个2013年。

 

    市场预测

    今年央行可能再降息

 

青岛锐理数据公司总经理 马光明

 

    虽然2014年央行再度降息，不过在马光明看来，这和前两次降息有着显著区别。“本次降息只是针对购房者，对开发企业并不涉及。”他认为，此次降息银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。因为银行也在进行金融改革，融资成本很高，在放给个人按揭贷款时，不可能再打七折，并且央行给的也是一个浮动范围。不仅如此，当下楼市大的形势已经开始转变，他认为，前两次降息还伴随着广义货币供应量的大幅增长，不过此次降息，广义货币供应量增长却降速，所以降息效应可能不如前两次。

 

    “前两次降息楼市立即转暖和大量的投资型甚至投机型客户涌入相关。如今，随着不动产登记的推进，房产税也在一步一步推进，这使得投资型客户开始淡出市场。”马光明告诉记者。此外，经过10年的房地产市场化发展，住房自有率进一步提高，基数大了以后，增长放缓也是一种常态。马光明分析说，目前岛城楼市已经有大量存量，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍为今年市场主旋律，并且“区域分化”加剧。同时他认为，在2015年，央行可能再次采取降息政策，“不过不是专门针对楼市，而是从整体经济形势着眼。”

 

    降息短期效应更明显

 

    青岛链家市场部分析师 刘烁

 

    “二手房市场从2014年年底、2015年年初出现稳定回升，这与去年最后一次降息新政有着必然的联系。”刘烁分析说，从2014年11月22日央行降息开始，二手房市场从各项指标上普遍呈现上涨态势，12月后三周成交数量均突破600套，2015年年初元旦过后，市场又再次迅速回升到600套以上。

 

    根据链家内部数据监控组统计数据显示，降息新政后，2014年12月市内四区客户到访量均有所增加。从区域上涨数量上来说，从降息新政后12月初至今，市南区、市北区二手房成交量上涨幅度较大，平均网签量较以往上涨约10个百分点。据监测显示，降息新政后，中心占比波动较为明显，特别是2015年初以来，中心占比明显增加，其中市北区与崂山区增长幅度较大，一定程度上说明了刚需型与改善型置业者都在这个时期选择入市。刘烁认为，成交火热趋势从年末一直持续至今，二手房市场2015年温暖来袭，在众多新政刺激下酝酿一年的房产市场，终于在2014年末最后一次降息新政下达后爆发，但是刘烁也认为，新政的作用维持多久，2015年市场还会发生怎样的变化还有待观察。

 

    2014年

    政策效果需看后市

 

    2012年的降息效应一直持续到2013年，并且使得火热成为楼市的常态。不过进入2014年，楼市却突然逆转。

 

    2014年年初，公积金新政的实施就让不少买房者措手不及。随后，外地楼市出现下跌，尤其是多个城市的降价潮引发了岛城楼市的 “观望模式”。面对购房者的观望，2014年的开发商十分卖力，这让我们见识了开发商众多的营销手段，有的是直接降价，有的是采取买赠手法，有的是采取事件营销，甚至举牌子、打电话等营销也纷纷上场。尽管如此，数据显示，2014年，岛城楼市的成绩并不好看，住宅成交量仅为90547套，比同为 “熊市”的2011年仅多卖3000多套。

 

    面对楼市入冬，2014年下半年，楼市政策开始不断松绑，从放开“限购”到放开“限贷”，购房门槛不断降低。其中影响较大的是“9·30”新政和时隔两年后的首次降息，且贷款降息幅度达到0.4%，也是六年来力度最大的一次，这引发了不少购房者的入市想法。“虽然楼市解除了限购，但是房价较高，如果贷款利息太高，还是买不起。”在青岛已经打拼四年的匡先生表示，他从年初开始一直看房子，已经观望了一年多，感觉降息后减轻了房贷负担，因此打算在近期出手。“想卖掉现在的小房子，然后换一套大房子。”打算换房的陈女士表示，之前不愿换房，一方面是因为限购，另一方面是舍不得当初的低息房贷。她认为“现在央行降息了，随着各家银行的跟进，说不定可以等到合适利率的房贷。”

照片为新华社发（陈为峰 摄）