即墨撤市设区后，你最关心的房价会“起飞”吗

随着即墨撤市设区得到国务院、省政府的正式批复，青岛的第七个城区宣布诞生！无论是对青岛乃至山东的经济发展，还是对本地的城市建设与民生改善都是重大利好。

在撤市设区之前，即墨有着“江北最强县市之一”的经济地位，辖区内包括蓝谷、一汽大众华东生产基地、空客直升机总装线、红领集团等一批大项目，知名企业，是目前青岛市的投资、置业天堂，加之此次设区批复，更是让即墨成为全市的焦点。

那么，青岛居民最为关心的当地房价，会“起飞”吗？

3点因素决定房价是否“起飞”

即墨撤市设区后，房价走势成为关注的热点问题。就笔者来看，至少有3点因素决定当地的房价走势，即设区后的政策“磨合”、青岛市的发展大方向以及自身未来的规划布局。

首先，是政策“磨合”。了解政策的小伙伴，可能会知道，即墨虽然撤市设区已获批复，但这只是第一步，后面的事还不少。

包括财政规划审批管辖权移接、政府部门编制增减、先前的企业规划和现有的福利待遇问题，还有居民最为关心的房地产政策统一的问题等，这都是需要花时间去慢慢磨合的。

即墨区

就今年青岛市的楼市调控新政来看，主要是针对市内五区的楼市限购，当时作为外围县市的即墨，并未收到政策的影响。相反，正是限购新政对市内五城区的限制，让大批有置业需求的本地、外地民众纷纷将目光投向了城市外围区域，黄岛、即墨、胶州以及红岛经济区，这4大区域成为热门。

据8月公开数据显示，即墨的商品房成交占全市的12%，共售出1639套，每平米均价为8340元，成交量仅次于黄岛区（加原胶南市区域共3853套）与胶州市（2400套）。位居全市的第三位，良好的成交量反映了民众对即墨未来发展的看好。

所以，此次撤市设区，包括房地产在内的政策“磨合”，将成为关键的因素。

城市空间战略，影响城区发展地位

设区后，待政策“磨合”完毕，影响房价走势的第二个因素就是青岛市整体发展战略的方向，重心是否偏向即墨区，也成为这片区域能否落地更多规划、项目的重要一环。

居民、投资客是否选择置业、投资？城区在全市的发展地位很重要。进入2017年，青岛推出了全新的“三湾三城”城市空间战略，其中，重要的东部湾区，就是即墨区所在的鳌山湾。

同时，辖区内的蓝谷更是承担着国家建设海洋科技强国、山东省建设海洋强省、青岛市实现东北部崛起的重任，发展地位显赫。

除了城市空间战略，青岛市还围绕“全域统筹，北部崛起”的发展方向，推出一系列规划部署，根据计划，红岛经济区将是未来的北部核心城区，而即墨在完成设区后，也将成为青岛实施这一发展战略的支柱型城区之一。

2016年，即墨区GDP总量破千亿元，达到1180亿元，全市范围内仅次于黄岛区，除了战略发展地位，即墨的经济地位也十分重要。

自身规划奠定城区楼市含金量

一般而言，区域行政级别的提升往往意味着楼市的利好，譬如北京的通州，在1997年由通县改为通州区之后，城区规划等级在2015年被立为北京城市副中心的发展级别，房价一路高歌猛进。

再如杭州的临安区，在今年设为区后，临安城区规划等级提升。楼市方面，不论是普通住宅、别墅还是商业，价格都提升明显，别墅类交易均价已经逼近2万元，达到19958.63元/㎡，而普通住宅成交均价也突破万元，达到10483元/㎡。

由此可见，设区对楼市发展自然有助推的作用，但也离不开制定符合自身等级的未来规划。正如笔者上面所述，围绕承接国家、山东以及青岛市三级战略定位的蓝谷制定城区规划，是即墨区难得的发展机遇。

围绕蓝谷规划的即墨区

目前，即墨辖区内除了入列国家“十三五”规划的蓝谷外，还包括华东地区首屈一指的一汽大众华东生产基地、中德两国战略合作核心项目之一的空客直升机总装线以及青岛“新五朵金花”之一的红领集团等一批大项目，知名企业，让这片区域早已成为投资、置业的天堂。

据公开资料显示，即墨的蓝谷规划主线是海洋科技教育新城，未来辖区内城市功能配套完善、优质教育资源集聚。待明年地铁11号线建成通车后，与青岛主城区的联系将更为紧密，宜居指数也会更高，是即墨区未来的黄金地段。

蓝谷规划图

此外，据即墨副市长（设区后，称谓应会做相应调整）毕安传透露，2012年以来，即墨实施了29个片区56个城中村改造，涉及汽车城、蓝谷26000多户的拆迁改造。而未来3年，即墨还将大力实施旧村改造，涉及居民超2万户。

大量的拆迁改造计划，意味着即墨区未来将拥有大量的可用土地，而这些土地是城区完成高等级规划目标的重要资本。

教育方面，未来3年，即墨将投资24亿元改扩建36处中小学，而青岛中心医疗集团温泉医院与齐鲁医院分院也将组成蓝谷未来“医疗矩阵”。

大项目落地、大面积的拆迁改造辅以交通、医疗、教育、环境等一系列城区规划，将极大提升即墨区楼市的含金量，对城区房价的影响也会日趋明显。