青岛降低首套房的认定标准，利好两类购房群体

9月19日，市住房城乡建设局、人民银行青岛市分行、金融监管局青岛监管局、市自然资源和规划局联合发文，优化岛城个人住房贷款中住房套数认定标准，明确“认房不认贷”。新政出台，立即引发广泛讨论，业内认为，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准，当前主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房的，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，将有利于提升市场活跃度。

岛城名下无成套住房，均可按首套房执行信贷政策

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，9月19日，市住房城乡建设局、人民银行青岛市分行、金融监管局青岛监管局、市自然资源和规划局联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，《通知》自发布之日起施行。

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在岛城名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》指出，家庭住房套数由各级不动产登记部门根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

记者采访发现，业内对青岛信贷政策的调整并不意外，此前，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

吸引外地来青置业，有利于人口导入、助推楼市

随着“认房不认贷”政策在青岛落地，立即引发了广泛讨论。业内普遍认为，本次政策主要是针对外地有房有贷款的客户，鼓励外来人口导入，对青岛楼市起正向积极作用。同时也释放政府对楼市的支持信号，坚定市场对楼市回暖信心。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准，当前主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房的，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算。也就是说“认房不用认贷”能刺激积攒的“卖一买一”购房需求以及在外地有购房贷款的客群购房需求的释放，这部分需求释放有利于提升当地房地产市场的活跃度，给市场传递积极的信号，提振购房信心。

“本轮政策对首套房的认定进一步放宽，这意味，有贷款但青岛无房也可认定为首套。”李沧一名中介工作人员介绍，政策出台后，同行们展开了积极讨论，大家普遍认为当下政策对外地人相当友好。新政后卖一买一的贷款客户及本地无房外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，降低其购房成本，有利于这部分客群需求积极释放，短期对成交量有明显的促进作用，对房价的影响效应相对滞后，但也起到企稳的作用。

新房月均成交不足万套，市场热度急需提升

从当前楼市成交看，市场热度有待提升。

从成交来看，据卓易数据，截至8月31日，2023年1~8月青岛新建商品房网签成交78518套(不含退房)，成交面积891.16万㎡，成交总金额1288.75亿元，分别同比去年下降3.1%、5.5%、9.8%，成交不及去年同期。新房月均不足1万套的新房成交量，数据不甚亮眼。从最近两月看，7月，岛城新房成交6925套，成交面积约78.35万㎡，成交总金额约113亿元。其中，新建商品住宅成交4758套，成交面积约58.86万㎡，成交总价约86.67亿元；7月，青岛市二手房全部房屋成交5108套。8月，岛城新房成交8014套，成交面积约93.91万㎡，成交总金额约131.07亿元，其中，新建商品住宅成交6323套，成交面积约75.55万㎡；8月，青岛市二手房全部房屋成交4979套。从最近两个月岛城新房、二手房成交数据来看，成交都不甚理想。从库存端，据锐理数据，截至8月底，青岛全市库存房源约26.8万套，去化周期约24个月。

9月11日，青岛全域取消限购限售，政策一出台，二手房房源激增。但从政策出台后首周的成交数据来看，市场仍未有明显改善。据卓易数据，9月11日~9月17日，岛城商品住宅成交1584套，成交面积19.44万㎡，环比均下滑。

采访中，多位一线从业者感慨颇深，“当下市场，大家情绪都不高，对出台的各项政策都没大有反应。”一位从业人员无奈地表示。

开发商“以旧换新”促成交，中介推“优鲜卖”助力改善

从市场来看，当下，为了促成交，一些开发商纷纷出手。除了最直接的降价，岛城也有开发商推出“以旧换新”活动。据城阳某盘置业顾问介绍，置换需要三步，第一步，客户提供房产证，由专业机构做价格评估；第二步，支付老房子房款，回购过户；第三步，业主支付购房款，购买新房。但此举市场反响并不高，有购房者担心后续房子交付问题，也有购房者对项目本身意向不大。

而针对“卖旧买新”这一部分需求，多个机构此前也出台相关措施。此前，在青岛市房地产业协会指导下，贝壳找房在业内率先推出“优鲜卖”。通过“优鲜卖”，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，通过三方协议，如若旧房成功售出，购房者可以办理接下来的新房购买流程；如果旧房未按照计划如期售出，开发商将退还定金，购房者无需承担违约风险。这一新型交易模式打通了开发商、经纪公司和购房人置业壁垒。据贝壳找房青岛站，截至目前，有120多位客户选择了优鲜卖，闭环了近30单，最快的一单4天完成了卖旧买新。